Ciascun proprietario ha l’obbligo di evitare che l’uso della propria cosa comporti conseguenze negative per l’immobile del vicino. Tuttavia, ciò resta solo un’utopia a causa della contiguità dei fondi e degli immobili e, pertanto, fumo, rumori, calore, esalazioni possono propagarsi da un immobile all’altro e ciascun proprietario deve sopportarli.

In base all’art. 884 c.c., il limite insormontabile dell’immissione è dato dalla normale tollerabilità che va valutata alla stregua di tre condizioni:
- destinazione normale del bene;
- condizione dei luoghi;
- entità delle stesse immissioni e delle conseguenze sulle persone che vivono in un certo ambiente.

Le ipotesi che si evincono da tale norma sono due:
- immissioni tollerabili, sono lecite e perciò al proprietario del fondo che subisce non è tenuto alcunché;
- immissioni intollerabili, che a loro volta si distinguono tra:
– immissioni che, pur superando la soglia della normale tollerabilità, sono autorizzate dal giudice in virtù di particolari esigenze ( ad esempio, per esigenze di produzione ed in tal caso è prevista l’indennizzabilità avendosi un danno da atto lecito);
-immissioni intollerabili illecite, non autorizzate perchè le ragioni proprietarie sono prevalenti e per il soggetto danneggiato è prevista la tutela inibitoria e risarcitoria.

Tale norma viene applicata anche al condominio e ha carattere dispositivo. I proprietari possono regolare i loro rapporti di vicinato attraverso il regolamento di condominio, adottando norme più o meno restrittive. In tal caso occorre tenere conto dei criteri stabiliti nel regolamento per giudicare la liceità o meno di una immissione. Se per esempio il regolamento vieta l’esercizio di attività rumorose, indipendentemente dai limiti di tollerabilità delle immissioni, allora anche l’abbaiare continuo di un cane può essere considerato illecito.
Viceversa, un regolamento di condominio può essere più “tollerante”, consentendo ai condomini, di produrre suoni e far feste sino a certi orari sottolineando che si possono fare rumori occasionalmente e sporadicamente sempre nel rispetto della salute altrui.

Le azioni da esercitare per tutelare i propri diritti in merito, possono essere intraprese dal singolo condomino o occupante l’unità immobiliare interessata dai rumori molesti, contro il condominio, in persona dell’amministratore.
Si precisa che l’amministratore del condominio non è tenuto a difendere il diritto alla salute dei condomini e degli abitanti dello stabile. Gli unici legittimati a chiedere provvedimenti cautelari a tutela della salute minacciata da inquinamento acustico e ambientale sono le persone come singole. Si può invece pensare ad una legittimazione attiva dell’amministratore quando le immissioni moleste interessino parti comuni dell’edificio.

Avv. Daniela Musetta